樓市調控下，房企轉向商業地產，機構數據稱，在重慶，旅游地產云集，已超300億元開發資金需求真有這么大？昨日，本報記者調查各方的情況顯示，如果開發商不做提前預判，及時調向，恐步寫字樓后塵，進入短期過剩。

　　一線開發商追逐旅游地產

　　仙女山是我市最大的旅游地產聚集地，這里已有大大小小的樓盤20多個。雖然主城區的住宅開發商受調控影響日子不好過，但旅游地產卻沒有受到什么影響。“周末的時候，仙女山上的項目每天能有10多組客戶看房，銷量正常。”隆鑫地產營銷負責人告訴記者。

　　“房源的好壞倒是其次，最看重的是人氣，上周三、周四，酒店人滿為患。”專職投資房地產的市民段曉余說。

　　上述隆鑫營銷負責人經歷了仙女山旅游地產的起步到繁榮。他說，仙女山旅游地產從2007年起步，當時的房價是每平方米2000多元，現在是5000元。

　　事實上，去年開始，開發商在重慶眾多區縣圈地。目前，不僅北碚縉云山、綦江古劍山、江津四面山、南川金佛山、石柱黃水、萬盛黑山谷等旅游景區有著開發商的身影，豐都、奉節、巫山、萬州和永川等區縣也有開發商投資旅游地產。

　　投資規模多大？目前還沒有官方數據，中原地產高級分析經理孫剛根據各開發商公開的數據作出整理，發現投資規模已經超過300億元。

　　孫剛說，根據上市房企的公告，今年來，一線房企投資旅游地產的資金超過了1萬億元。除萬達外，現在包括保利、恒大、碧桂園、龍湖、雅居樂和萬通等開發商也紛紛宣布將旅游地產作為自己的一項主營業務。

　　投資仍舊屬黃金期？

　　一家不愿意透露姓名的開發商告訴記者，今年他拿了三分之一的資產轉型做旅游地產。“旅游地產最大的特色就是資源的不可復制。”該開發商認為：“比如說黃山，天下只有一座，在黃山邊買了旅游地產的人，還會在海南買，在山東買。”

　　“中國旅游市場的消費正進入爆發式增長階段。”全國房地產職業經理人聯盟秘書長楊樂渝說，深度體驗的旅游需求出現，旅游地產發展的黃金時機到來。

　　“現在投資傳統住宅，搞不好要虧，但投資旅游地產，年回報率容易達到30%。”地產中國運營機構代理了全國200多個旅游地產樓盤，其副總經理何強告訴記者，現在旅游地產的購買力較為強勁。對于開發商來說，由于不少旅游地產項目離市區較遠，土地價格較低。傳統住宅項目土地成本占總成本的30%到50%，但旅游地產的土地成本，一般只占總成本的10%。

　　新聞縱深

　　“盛宴”風險：無特色少人才差配套

　　“旅游地產只是一個概念，市場環境、投資模式、資本退出渠道，眾多的因素不確定。”康睿投資公司常務副總經理陳華睿說，打造旅游地產，前期要投入巨額資金，像萬達這種巨頭都需要眾多財團的支持，更何況一般開發商。“一旦銀根繼續收緊，項目投入難以為繼，會不會出現一些"半吊子"工程？”

　　重慶大學公共事務管理系副主任曹躍群說，旅游地產最大的瓶頸是人才。這些人才要懂地產、懂旅游、懂運營、懂服務和懂商業，現在不少開發商只是在旅游景點邊修房子，并沒有真正的挖掘旅游地產的內涵。同質化嚴重，雖然不斷修房子，品質不高，只有地產，而無旅游。

　　一位從事房地產投資的基金負責人告訴記者，上個月一個項目找他融資，對方說要建旅游綜合體，包括五星級酒店、公寓和度假村。“全國的旅游地產都在這么搞，沒有特色不能投。”該負責人說，現在不少旅游地產項目，一年就火兩三個月，剩下八九個月門口羅雀，資金很難回收。

　　中原地產高級分析經理孫剛說，一些新開的項目，周邊配套不到位，入住后吃個飯還要步行好幾公里山路，很難增值。但是一些旅游地產項目扎堆的地方，“前期價格上漲較多，也許暗藏泡沫。”

　　謹防步寫字樓過剩后塵

　　近兩年寫字樓市場的爆發軌跡，一家商業地產公司負責人如數家珍。“主城區寫字樓自2009年下半年開始成交量持續走高。轉折點發生在2010年4月的樓市調控，提高了住宅二套房的首付，三套房的貸款被限制，但是購買寫字樓不受此限制，不少投資需求轉戰商業地產。隨后寫字樓的成交量上漲。去年國慶節后，由于第二輪住宅市場的調控，一些住宅開發商轉型做商業地產，增加了未來寫字樓的供應。而到了今年年初，國內地產巨頭如萬科保利等紛紛發表公告，轉戰商業地產，把未來商業項目的投資和未來的供應推到新高峰。”

　　曹躍群說，旅游地產的發展，與寫字樓基本同步，但旅游地產的開發周期一般在3年以上，寫字樓在2年以上，如果旅游地產投資過量，市場反應會比寫字樓這種物業慢，但投資的資金累積會更多，積累的風險會更大。

　　“目前寫字樓已經出現"消化不良"的苗頭，旅游地產的投資，是不是該松下"油門"呢？”曹躍群說，開發商要有預判。

　　中原中國董事副總經理黃雄說，旅游地產開發周期長，投資金額大，一旦發現市場供應過剩，再想調頭就不容易了。雖然旅游地產地價便宜，但是基礎建設投資較多，如果沒有較好的資金流回報，好的項目也成了鋼筋水泥的擺設。

　　投資提醒

　　購房者別“一見鐘情”

　　“不少購房者買旅游地產項目時，下手太快，這是大忌。”隆鑫地產營銷負責人說，旅游地產處在景區，不少人是旅游的時候，心情和感覺都不錯，加上小戶型首付不多，當即掏錢下單者眾。“買旅游樓房的時候，首先要想清楚自己能住多長時間，投資上是否劃算，物業服務滿意度如何，是否能在房屋閑置的時候幫忙打理，比如說出租和維護。”

　　地產中國運營機構何強說，旅游地產的配套很關鍵，有些景區，可能在旺季的時候生活配套好，周邊的餐館與游攤多。問題是，更要看能給購房者提供的那些后續服務，比如說酒店、商場、超市、汽車修理廠等等生活消費方面的配套。再就是離中心城市的距離，比如離省會城市的距離不要超過300公里，車程最好在2小時以內。“多次帶客戶到海南、山東和安徽等地購買旅游地產，首先要勸客戶的就是不能"一見鐘情"。”何強說。

　　對于開發商來說，旅游地產應該越來越細化。容磁地產機構總經理王雪松說，針對希望資產保值增值的，開發傳統型的旅游地產；針對都市精英人群可以開發靠近都市圈的旅游“第二居所”與奢華旅游地產；針對老年人的，有老人養生地產；針對普通都市年輕人的，有休閑度假旅游地產。針對不同的人群，服務的模式不同。比如老人養生地產，對于項目的選址有嚴格的要求，要求項目周圍較大范圍沒有工廠，到市區重點醫院快捷，另外自己要建立護理療養機構。

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