投資旅游地產，一是要明晰所在區域的 規 劃 和 定位，這是決定該旅游項目是否有發展前景的 決 定 性 因素。二是要考慮區域的產業支撐，這是判斷該區域是否有經濟發展的動力所在。三是要明確目標客戶群和有無

　　樓市“限購令”越發趨緊，令住宅市場垂頭喪氣，而旅游地產卻風生水起，快速發展勢頭崛起。萬科、萬達、保利地產、鴻茂控股等行業巨頭紛紛斥巨資，競相進入旅游地產，進而分享這顆或許是十分甜美的果實。

　　旅游地產一般是指所有與旅游業相關的物業類型。主要包括旅游景點地產、旅游商業地產、旅游住宅地產。其表現形態有休閑度假村、主題公園、旅游培訓基地、會議中心、產權酒店、分時度假酒店、高爾夫度假村、風景名勝度假村等項目。與普通住宅、商業地產不同的是，旅游地產高度依附于旅游業的發展水平、功能復合、附加值較高和宜于投資等特征。

　　四大誘因助推旅游地產發展

　　“中國經濟的整體提升和人民生活水平的實質性提高使得旅游地產迎來了快速發展的機遇。”專業人士分析表示，旅游地產開發熱的原因，一是居民收入增加產生巨大的休閑度假需求。縱觀國內發達城市大部分年人均收入已經超過5000美元。中國經濟的持續發展使中國的旅游消費迅速從觀光向度假過渡，度假客群的急劇增長為旅游地產的發展提供了堅實的需求，是旅游地產發展的核心原因。

　　二是中國城鎮化比率的快速提高，極大促進了對旅游地產的需求。國民經濟的持續快速發展使得城鎮化率呈現加速趨勢，2006年我國城鎮化率約為44％。根據國家“十一五”規劃和相關預測，我國城鎮化率在2010年接近50％，2020年將達到55％左右。旅游地產是一個比較寬泛的概念，不僅是普通酒店，也包含第二住宅、養老公寓等，城鎮人口增加的同時也會大大增加人們對度假等旅游地產的需求。

　　三是房地產資產在近幾年的急劇升值。中國資產近幾年一直處于被低估狀態，價格嚴重低于價值，隨著人民幣兌換美元的不斷升值，其資產價值將得到體現。從而導致城市房產價格的不斷上升，而作為郊區或農村的旅游地產。本身拆遷成本和補償很低，同時由于旅游的發展對地方經濟有很強的帶動作用，因此土地價格明顯低于城市土地，從而表現在房價上具有明顯的優勢。

　　四是投資性需求形成的巨大市場。旅游地產價值的高低依賴于自然資源品質的好壞，而自然資源具有不可再生性，因此隨著時間的推移其價值會不斷遞增，從而具有很好的投資價值。民間剩余資金必然會抓住這個投資機會投資旅游地產實現資金的保值和增值。

　　三道門檻成旅游地產發展瓶頸

　　“目前，國內旅游地產發展現狀良好，在北京、上海、海南、深圳、杭州等地均有成功開發的旅游地產項目。”鴻茂控股董事長劉斌在接受采訪時表示，國民家庭收入的快速增長和休假制度的改革實施，使日益增長的度假旅游需求成為旅游地產開發的原動力，其次珠三角、長三角、渤海灣、北部灣以及大都市“一小時經濟圈”等中心城市的經濟擴散效應帶動了區域旅游房地產的快速發展，二者相輔相成，直接推動了旅游地產的迅猛發展。

　　旅游地產這一有著廣闊發展空間和市場潛力的新興物業形式已引起不少開發商和業內人士的關注，市場發展前景看好。

　　“目前的瓶頸問題在于，旅游地產目前倚重的仍然是旅游，旅游產業發達才能帶動旅游地產事業。這主要靠假日經濟來拉動，但對于廣大國民而言，旅游是短期和非持續性行為。”劉斌表示，根據我國國情，畢竟目前帶薪年假這一有效助力還是呼聲高應聲低，更莫說國外長盛不衰的分時度假了。于是假日經濟的有效時間大多在五一、十一期間，這就造成出行時間短、地點集中，吃、住“扎堆兒”的弊病。另外，目前旅游地產項目的自身規劃也還未都盡如人愿。如此，旅游時間、空間和項目規劃這三道門檻便形成了瓶頸。旅游地產能否真正春暖花開，強勢發展至少要從解決這三方面問題入手。

　　五大策略規避投資風險

　　針對大眾投資旅游地產需注意的相關問題。劉斌表示，一是要明晰所在區域的規劃和定位，這是決定該旅游項目是否有發展前景的決定性因素。二是要考慮區域的產業支撐，這是判斷該區域是否有經濟發展的動力所在。三是要明確目標客戶群和有無客群的支撐。四是配套設施是否完善和便利，這是該項目運營不可缺少的必備條件。五是交通便利性不能忽略。

　　國內旅游地產項目的鮮明符號，于中國杭州富春江畔、元代著名畫家黃公望《富春山居圖》原址起筆處締造的集度假 別 墅 、 生 態 CLUBHOUSE、星級酒店為一體的國際原創高端度假集群杭州八墅OCTVILLAS，齊聚了亞洲當代八大頂尖建筑師，因其文化性、藝術性的高端產品定位十分鮮明，而成了海內外高端人士關注的焦點。

　　劉斌認為，就投資而言，不同區域的旅游地產項目因區域不同或開發商操作要求不同而各有特點，但從投資旅游地產本質而言，沒有太大差別。

　　“投資旅游地產有一定的風險存在，是放入資金前需考慮的必要因素。”劉斌表示，旅游地產相對于住宅或商業地產而言，本身就是一種投資大、周期長的物業產品，也是其風險所在，如何規避風險，沒有什么特別的“靈丹妙藥”，只能要求其項目在產品定位上要具有抗風險能力，即項目的選址、規劃設計、產品設計、目標客戶定位、市場推廣和營銷上都是科學、合理的，并符合和適應市場檢驗的，當然在一定程度上也要求開發企業在資金上要有充足的長線運營的準備。唯有科學合理，才能規避其風險。

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